你見(jiàn)過(guò)在23層的標(biāo)準(zhǔn)廠房嗎？

你能想象車間機(jī)器在百米高空中運(yùn)作的場(chǎng)景嗎？

這不再是人們幻想中的畫面，“一棟樓裝下一條產(chǎn)業(yè)鏈”的夢(mèng)想，已經(jīng)通過(guò)工業(yè)上樓實(shí)現(xiàn)了。

深圳寶安全至科技創(chuàng)新園、東莞松湖智谷產(chǎn)業(yè)園、香港工業(yè)大廈等，都是鮮活的“工業(yè)上樓”案例。

未來(lái)，工業(yè)上樓依舊會(huì)是各地方解決土地問(wèn)題緊缺、產(chǎn)業(yè)空間供給的主要手段之一。

但對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，將廠房搬上樓并非易事，園區(qū)、廠房如何做，才能加強(qiáng)企業(yè)上樓的意愿呢？

何時(shí)上？

三個(gè)階段 見(jiàn)證發(fā)展

早在上世紀(jì)80年代，香港、新加坡就因土地、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等種種客觀壓力，便開(kāi)始探索“工業(yè)上樓”的路徑。

本世紀(jì)，隨著廣東部分地區(qū)土地資源日益緊缺，工業(yè)上樓的概念逐漸被引入。佛山、深圳、東莞的工業(yè)上樓模式得到快速發(fā)展。

1.0時(shí)代：探索

2005年，佛山出現(xiàn)了首個(gè)“工業(yè)上樓”的項(xiàng)目。

早期，珠三角的工業(yè)以自發(fā)為主，“村村點(diǎn)火，戶戶冒煙”是其最大的特點(diǎn)，1-3層扁平式分布的村級(jí)工業(yè)園是企業(yè)的主要發(fā)展空間。

由于中小企業(yè)數(shù)量快速增加，企業(yè)資產(chǎn)有限，很多企業(yè)沒(méi)有購(gòu)買地塊自主開(kāi)發(fā)的實(shí)力。加之土地成本日益升高，為提高土地利用效率，電子、家電、醫(yī)藥等輕生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)開(kāi)始“上樓”。

隨后，有電梯、樓梯及吊裝設(shè)施，并且滿足企業(yè)生產(chǎn)、制造需求的多層立體工廠開(kāi)始出現(xiàn)。

2.0時(shí)代：升級(jí)

伴隨多層廠房在國(guó)內(nèi)的不斷普及，更多城市開(kāi)始嘗試“工業(yè)上樓”。工業(yè)上樓也在各地不斷的創(chuàng)新與探索中得到發(fā)展。

開(kāi)始由單一的多層工廠，演變?yōu)槟苌a(chǎn)、辦公、研發(fā)、設(shè)計(jì)的新型工業(yè)樓宇模式。越來(lái)越多超過(guò)6層、24米以上的高層大廈涌現(xiàn)。

但問(wèn)題也隨之而來(lái)，由于工業(yè)上樓的廠房多以標(biāo)準(zhǔn)廠房為主，忽視了不同企業(yè)的個(gè)性化需求，層高、承重等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不符合企業(yè)需求。

企業(yè)只能遷到地價(jià)較低的地區(qū)，導(dǎo)致高層廠房出現(xiàn)大面積空置的情況出現(xiàn)。廠房的建設(shè)商、運(yùn)營(yíng)商意識(shí)到這個(gè)問(wèn)題后，開(kāi)始采取“先招商，后建設(shè)”的模式，為目標(biāo)企業(yè)建設(shè)定制型廠房。

3.0時(shí)代：創(chuàng)新

如今，這個(gè)“寸土寸金”的時(shí)代，各個(gè)城市都喊出了“向天要空間”的口號(hào)。

在市場(chǎng)和政策的雙重作用之下，工業(yè)廠房不僅逐漸拉近和天空的距離。也在不斷創(chuàng)新嘗試廠房規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)，力求為企業(yè)提供更加適配的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)空間。

深圳寶安全至科技創(chuàng)新園便是一個(gè)成功的典范。園區(qū)內(nèi)，不僅生產(chǎn)研發(fā)、總部辦公、產(chǎn)業(yè)配套、生活配套等功能區(qū)一應(yīng)俱全，23層高的標(biāo)準(zhǔn)廠房也成為了園區(qū)中最醒目的存在。

走進(jìn)普通的多層、高層工業(yè)廠房，你能發(fā)現(xiàn)一樓永遠(yuǎn)是“一房難求”。這是因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)所需的生產(chǎn)設(shè)備體型較大，對(duì)承重要求高，一般只有1樓能滿足這類企業(yè)的需求。

而全至科技創(chuàng)新園的樓層承重、走廊寬度、柱距等，都是根據(jù)工業(yè)生產(chǎn)的需求而設(shè)計(jì)。還配有多臺(tái)高速客梯和多臺(tái)載重2-3噸的大型貨梯，成功實(shí)現(xiàn)人貨分流，大型設(shè)備上樓的問(wèn)題得以解決。

不僅如此，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)鏈上下游企業(yè)、合作客戶、供應(yīng)商等，就在自己上下樓。

一家入駐的企業(yè)表示，因?yàn)榭蛻羧后w相同，所以當(dāng)客戶來(lái)考察的時(shí)候，可以樓上樓下進(jìn)行參觀交流。研發(fā)技術(shù)上的問(wèn)題，也能大家一起研究解決，帶來(lái)了很多成本上的優(yōu)勢(shì)。

怎么上？

規(guī)劃先行 滿足個(gè)性

雖然工業(yè)上樓已成大勢(shì)所趨，但大部分企業(yè)上樓的意愿度仍不高，工業(yè)上樓出現(xiàn)了難以解決的問(wèn)題。

當(dāng)前大型、中型設(shè)備上樓已不再是問(wèn)題，但工廠需要適應(yīng)防震、防塵等更高要求。比如電子信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)等，很多產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)車間都要求無(wú)塵空間。

工業(yè)上樓的廠房如何能滿足更多精細(xì)化、精確化的生產(chǎn)需求？

建設(shè)廠房規(guī)劃先行。

首先工業(yè)上樓存在一定的產(chǎn)業(yè)限制，既然是這樣，建設(shè)之前的首要任務(wù)就是找到并且確定適合上樓的對(duì)象。

各地可以根據(jù)自身的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃布局，結(jié)合工業(yè)上樓的限制，篩選出符合條件的產(chǎn)業(yè)，再根據(jù)產(chǎn)業(yè)特性，在環(huán)保安全、減震除塵、設(shè)備載重等方面，進(jìn)行前瞻性設(shè)計(jì)，方便后續(xù)招商工作的推進(jìn)。

先招商，后建設(shè)。為“目標(biāo)企業(yè)”提供定制化廠房，不失為一種解決方法。

針對(duì)入駐企業(yè)的個(gè)性化需求，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)實(shí)際情況適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃。只有企業(yè)的基本需求得到滿足，企業(yè)才有可能上樓。

誰(shuí)先上？

不論大小 只看需要

除了廠房本身的問(wèn)題外，大多數(shù)制造型企業(yè)，依舊不愿將工廠“搬上樓”。

一方面，大多數(shù)的高層廠房，主要面向中小企業(yè)，政府可以通過(guò)政策引導(dǎo)、優(yōu)勢(shì)引導(dǎo)等方法，加快中小企業(yè)上樓的步伐。

必備的生產(chǎn)要素是硬性條件，而高層廠房對(duì)中小企業(yè)的吸引可以從軟環(huán)境入手。高層廠房不僅是單純的廠房平面疊加，而是生產(chǎn)、實(shí)驗(yàn)及研發(fā)的垂直分區(qū)模式。

從辦公環(huán)境來(lái)說(shuō)，就能有很大的提升，比如高端環(huán)境、更加智能化的管理系統(tǒng)等，提高員工辦公體驗(yàn)的同時(shí)，對(duì)提升企業(yè)形象、招聘用工也有一定幫助。

其次，高層廠房中的企業(yè)更加聚集，對(duì)產(chǎn)業(yè)集群化發(fā)展，也有很大幫助。武漢的“北斗大廈”，就是一個(gè)成功案例。

“北斗大廈”里，幾乎可以找到整條北斗導(dǎo)航產(chǎn)業(yè)鏈，樓下公司需要芯片支持，只需上樓尋求合作便可以，如果出現(xiàn)什么問(wèn)題，雙方也能快地調(diào)整，合作起來(lái)暢快無(wú)比。

同時(shí)，政府如果能給予一些政策補(bǔ)貼，比如補(bǔ)貼一半租金，或者支持分割銷售、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、支持中小企業(yè)入股合建等，提升中小企業(yè)上樓的意愿度，也是推動(dòng)工業(yè)上樓的方式之一。

另一方面，對(duì)于一些大型企業(yè)來(lái)說(shuō)，不論是自建還是入駐高層廠房的意愿度都不高。

此時(shí)，政策更應(yīng)該起到引導(dǎo)作用，比如以財(cái)政補(bǔ)貼的形式，引導(dǎo)平臺(tái)公司或者國(guó)有企業(yè)先集中建設(shè)一批高層廠房后，以低于市場(chǎng)的價(jià)格租賃給企業(yè)，待模式成熟，再逐步回歸市場(chǎng)價(jià)格。

另外，深圳對(duì)于“向天要空間”，還有一個(gè)隱藏大招，便是“聯(lián)合拿地”。

今年，深圳南山向5家工業(yè)上市企業(yè)集中分配27層研發(fā)用房，以土地競(jìng)拍的形勢(shì)，集約高效解決企業(yè)“恒產(chǎn)”需求的聯(lián)建模式。

如今，“工業(yè)上樓”的模式在全國(guó)正處于推廣發(fā)展階段。各個(gè)地區(qū)的發(fā)展階段與程度也不盡相同，珠三角地區(qū)已經(jīng)是相對(duì)成熟的階段，長(zhǎng)三角正處于快速發(fā)展中，而環(huán)渤海還在初步探索和發(fā)展中。

隨著新舊功能轉(zhuǎn)換的全面提速，和珠三角的先行示范，工業(yè)上樓在全國(guó)其他地區(qū)的實(shí)用性，也將逐步提升。