“上下游”就在“上下樓”，“一棟樓”就是“一條產(chǎn)業(yè)鏈”。

這種產(chǎn)業(yè)空間新模式——工業(yè)上樓，備受政府園區(qū)關(guān)注。

作為一種載體空間新模式，產(chǎn)品主動適配于產(chǎn)業(yè)更重要。

其實，工業(yè)上樓是高難度課題。當真正開始實施時，發(fā)現(xiàn)“上樓”有余，而“招商”不足。

理性上樓

今年，深圳“工業(yè)上樓”，再一次引起熱議。

尤其，每年規(guī)劃建設2000萬平方米高標準工業(yè)大樓，連續(xù)5年完成1億平方米的“大手筆”，讓各地方頗為震撼。

當時，央媒還為此做了專題報道，各地前往深圳的學習考察團也漸成“熱流”。

工業(yè)上樓，已不是新鮮話題。為什么深圳做起來，引起如此大的影響呢？

主要有兩方面原因：

一是，宏觀大背景要求發(fā)展以制造業(yè)為代表的實體經(jīng)濟，同時城市化已進入存量時代，過去那種攤大餅、鋪攤子、粗放式地搞“平面開發(fā)區(qū)”的方式行不通了。

目前，走內(nèi)涵式發(fā)展之路、集約節(jié)約用好土地，就需要提高單位產(chǎn)出率，推動產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效。

二是，深圳是改革高地、創(chuàng)新高地，市場意識強、法制環(huán)境好、營商氛圍優(yōu)，是中國經(jīng)濟最活躍的部分——民營企業(yè)的集聚之城，科技含量高的創(chuàng)新型企業(yè)大量涌入。

一個不到2000平方公里的城市，GDP居然遠超一批面積比深圳大幾倍，甚至10倍以上的省級行政區(qū)和城市。今后，若保持繼續(xù)增長勢頭，產(chǎn)業(yè)用地制約成了深圳發(fā)展的頭號“瓶頸”。

這就是深圳“工業(yè)上樓”的深層次原因，就能明白做的底層邏輯。既科學合理，又是危機感和緊迫性所然。

從各城市“工業(yè)上樓”來看，深圳、東莞“工業(yè)上樓”的項目超過20個，屬于發(fā)展的第一梯隊。

其次，則是廣州、佛山。2018年，深圳、東莞、佛山等地均出臺了“工業(yè)上樓”的扶持政策，這也標志著“工業(yè)上樓”逐步進入標準化、規(guī)?；陌l(fā)展階段。

雖然，突破各種限制，在高層廠房內(nèi)進行制造業(yè)的設計研發(fā)、中試檢測、規(guī)模生產(chǎn)及商務辦公。

但是，工業(yè)有千行千面的特點，不同企業(yè)對廠房建筑有不同的需求。作為一種載體空間新模式，產(chǎn)品終究要主動適配于產(chǎn)業(yè)。

換句話說，不是任何產(chǎn)業(yè)都能滿足，新興產(chǎn)業(yè)對載體的要求多樣化，更需要了解企業(yè)訴求，不再是一味推動建設。

為了確保實現(xiàn)工業(yè)上樓，在前期工程設計階段就得采取必要的方案優(yōu)化。比如，針對多層無塵室運輸?shù)膯栴}，專門設計了層間物料提升機，解決了樓層間、無塵室內(nèi)外交換的問題。

重要動作

再看工業(yè)上樓成功案例，對其它地方來講，借鑒做法有哪些呢？

整體規(guī)劃 指引上樓

對于產(chǎn)業(yè)提質(zhì)增效，有種說法叫“騰籠換鳥”。最大的瓶頸或主要矛盾，究竟是什么要搞清楚，是“鳥”不行，還是“籠子”不夠大、不夠高、還是不夠好？

重新審視「工業(yè)上樓」底層邏輯，便能看清本質(zhì)。上不上樓取決于企業(yè)類型，也就是園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位。

首先，提前規(guī)劃園區(qū)承接的產(chǎn)業(yè)類型。不少地方，由于缺乏前置的產(chǎn)業(yè)定位，而導致工業(yè)上樓空置率飆升，甚至先招商后定位，這種本末倒置的做法存在問題。

整體總規(guī)劃設計定好，再做功能分區(qū)，包括一些業(yè)態(tài)的組合與豐富。

除了高層載體，還可在園區(qū)里面設置一定體量的獨棟總部。這種幾層的載體，比較好去化，用途也比較靈活，受到各地中小企業(yè)主的歡迎。

但是量要控制，并且嚴格把控投資需求，給真正的明星企業(yè)，對政府才有說服力，否則就淪為“房地產(chǎn)化”了，大家懂得都懂。

差異布局 主導上樓

以前聽過，珠三角做工業(yè)上樓，都用腳步丈量這個區(qū)域市場，整天不厭其煩的調(diào)研，拿著圖紙問客戶。

磨刀不誤砍柴工，這本身也是一個預招商的過程，還能印證規(guī)劃的合理性。

調(diào)研越早越好，在拿地之前就可以開展這些工作。在一個區(qū)域市場深耕，把園區(qū)做成功，一般有“兩個一”的體現(xiàn)：

一個是，各方面都做到第一，園區(qū)品質(zhì)、服務、配套等都是有優(yōu)勢的。

另一個是，完全能做到唯一，一個有排放、化工、電鍍、檢測、分割等稀缺指標的園區(qū)。

以上“兩個一”，基本能掌握市場的話語權(quán)。

產(chǎn)業(yè)篩選 開導上樓

制造業(yè)企業(yè)，基本都看重一樓廠房，把貨運到車間或者倉庫就可以了。

工業(yè)上樓涉及到垂直運輸、電梯中轉(zhuǎn)、二次運輸，再卸貨到倉庫，這個運輸流程比較繁瑣。所以，只要有選擇，客戶很可能會選一樓。

有些產(chǎn)業(yè)，的確上不了樓。低端勞動密集型、重污染、大排放，廢水廢氣大、設備特別重型，甚至用桁車的肯定是不行的，一定是輕型生產(chǎn)、環(huán)保型的高端制造企業(yè)才能滿足。

工業(yè)上樓，一般得選擇智能制造業(yè)、電子信息、生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械等高附加值戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)。

解決顧慮 引導上樓

走訪過不少園區(qū)，聽到一些企業(yè)不愿意上樓，重要的是要了解為什么不愿意上樓，心里想什么，有哪些后顧之憂。

實踐證明，失敗的工業(yè)上樓案例，確實給企業(yè)帶了不少麻煩。比如，電梯不夠用，承重荷載不行，沒有卸貨平臺等。

那能不能解決這些問題？二次裝卸，有沒有卸貨平臺，怎么解決一樓物流中轉(zhuǎn)倉的問題。

還有，荷載、層高、柱間距、吊裝平臺、工業(yè)用電，客貨梯等設計，在前期整體規(guī)劃產(chǎn)業(yè)類型，優(yōu)先為對應招引的企業(yè)想到。

除此之外，工業(yè)生產(chǎn)過程中，比較大型的設備由于自身的重量、體積問題對樓層的承重與層高提出了更高要求，高層工業(yè)廠房的安全問題也需要擺在首位。

對策建議

前不久，上海就發(fā)布了《關(guān)于推動「工業(yè)上樓」打造「智造空間」的若干措施》，計劃在三年內(nèi)推出3000萬平方米的智造空間。

上海成為繼深圳之后，國內(nèi)第二個從省級層面發(fā)布推動「工業(yè)上樓」政策的城市。

當下，上海產(chǎn)業(yè)空間日趨飽和，在減量化背景下，推動工業(yè)上樓、打造智造空間可以推動制造業(yè)從“平面縮圈”轉(zhuǎn)向“立體增長”，提升經(jīng)濟密度，實現(xiàn)“四個論英雄”。

此外，上海制造業(yè)企業(yè)對土地增高提容的需求旺盛，也有一些企業(yè)工業(yè)上樓的實踐，取得了良好效果。

那么，上?，F(xiàn)在需要什么樣的制造業(yè)？又是什么樣的制造業(yè)適合在上海扎根發(fā)展？

谷川高科園·奉賢，作為上海奉城“未來心城”經(jīng)濟增長新引擎，以發(fā)展產(chǎn)業(yè)為目標，規(guī)劃新生產(chǎn)空間，構(gòu)建高品質(zhì)產(chǎn)研綜合體。

與傳統(tǒng)載體不同，谷川高科園·奉賢打造的是工業(yè)上樓高品質(zhì)空間：生產(chǎn)空間高標準、生態(tài)空間高顏值、生活空間高便利。

為提高廠房空間適配性，谷川高科園·奉賢打破傳統(tǒng)路徑，遵循“先定位→再設計→后招商”的邏輯思維。

從建筑風格到內(nèi)部功能規(guī)劃，根據(jù)企業(yè)自身需要，充分發(fā)揮對生產(chǎn)場地、配套設備、加工條件的構(gòu)想，實現(xiàn)不同類型企業(yè)的生產(chǎn)需求，讓用地空間與項目精準對接。

谷川高科園·奉賢，就在S3滬奉高速出入口1公里內(nèi)。主要面向機械制造、自動化及智能制造裝備、醫(yī)療器械、集成電路半導體領域的企業(yè)，全力打造高科技產(chǎn)業(yè)聚集地。

重要的是，上樓空間根據(jù)產(chǎn)業(yè)定位決定招引企業(yè)類型，來設計載體空間的層高、貨梯以及各種配套設施。

首先，明確清楚重點上樓的產(chǎn)業(yè)。

“工業(yè)上樓”需要一城一策，不是所有城市都有“工業(yè)上樓”的客觀訴求。

對于土地資源充裕、產(chǎn)業(yè)處于發(fā)展階段的三四線城市，短期內(nèi)不具備“工業(yè)上樓”大面積推廣的基礎和動力，暫時不用規(guī)劃。

對于建設用地稀缺的核心城市，“工業(yè)上樓”在這些城市是大勢所趨。

這些城市，需要在大量的產(chǎn)業(yè)需求調(diào)研基礎上，完成并出臺可以上樓的產(chǎn)業(yè)目錄、重點上樓產(chǎn)業(yè)的細分目錄、不能上樓的產(chǎn)業(yè)目錄等，從根本上促進產(chǎn)業(yè)的集聚集約發(fā)展。

其次，提升工業(yè)上樓產(chǎn)品的吸引力。

增強企業(yè)對工業(yè)上樓的信心，關(guān)鍵在于提升“工業(yè)上樓”產(chǎn)品的吸引力，可以從產(chǎn)品設計、配套服務、園區(qū)動線規(guī)劃、不同樓層價差等多方面入手。

在建筑垂直設計上，利用立體化空間優(yōu)勢，建設集科研、生產(chǎn)、辦公為一體的分層式綜合性多功能樓宇，同時可擁有會議室和多功能廳等，全面提升企業(yè)生產(chǎn)形象。

在園區(qū)動線上，實現(xiàn)人車、人貨分流，配置大型卸貨平臺，實現(xiàn)高效垂直運輸，配備大型載重貨梯，滿足企業(yè)運送設備儀器、材料產(chǎn)品需求，通過“工業(yè)上樓”實現(xiàn)園區(qū)形象提升。

最后，盡快完善配套的扶持政策。

建議政府在混合功能用地、地價優(yōu)惠、物業(yè)產(chǎn)權(quán)靈活分割、建設獎補、招商獎補、租金補貼等方面出臺更加精細的政策支持。